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陈序平执掌龙湖第三年，龙湖首次出现核心亏损
王琳
3月6日，龙湖集团（00960.HK）发布2025年度业绩预告，全年公司拥有人应占溢利预计约10亿元，剔除投资物业及衍生金融工具公平值变动影响后的应占核心亏损预计15亿元至20亿元。这两项指标在2024年同期分别为104亿元和69.7亿元。
这是龙湖集团自上市以来首次出现核心亏损，公告解释，主要由于房地产市场延续调整态势，量价压力下导致公司开发业务的结算收入下降，结算毛利率进一步降低。
这也是陈序平自2022年10月接任董事会主席之后，执掌龙湖集团的第三个完整年度，三年间，龙湖坚持降负债、保现金流为正、推动龙湖向运营服务商转型攻坚，在行业周期底部走出一条自己的路径。
但挑战仍在，3月9日，摩根士丹利发表研究报告指出，龙湖2025年核心亏损超出该行预期，主要由于开发业务利润率低于预期，可能导致2026至2027年每股盈利有下行风险，并预计龙湖在2026年将延续亏损状态。
开发业务面临盈利困境
根据龙湖集团此前公布的数据，2025年全年，公司累计合同销售金额约631.6亿元，同比下降37.54%，降幅与行业整体趋势基本一致，这是龙湖自2017年销售额首次突破千亿后，时隔8年再次回落至千亿以下。
区域布局上，西部、环渤海、长三角三大区域成为核心支撑，分别实现销售额182.4亿元、152.1亿元、171.7亿元，合计占比超80%。
同期，公司实现经营性收入约267.7亿元（含税约285.4亿元），创历史新高，其中运营收入约141.9亿元（含税约151.9亿元），服务收入约125.8亿元（含税约133.5亿元）。
尽管地产开发业务仍是龙湖的收入支柱，但2025年该板块的盈利困境加剧，成为全年核心权益利润转亏的直接原因。从半年报到全年预告的利润变化，也清晰反映了这一趋势：上半年核心溢利13.8亿元，全年核心权益后利润预计亏损15亿至20亿元，下半年盈利的急剧恶化是核心原因。
2025年半年报显示，龙湖实现营业收入587.5亿元，同比增长25.4%，收入增长的核心驱动力来自地产开发业务，期内该板块收入454.8亿元，同比增长34.7%，占总营收比重达77.4%，仍是集团的收入支柱。
但利润端呈现明显分化：上半年公司拥有人应占溢利32.2亿元，同比下降45.2%，剔除投资物业及衍生金融工具公平值变动影响后的核心溢利仅13.8亿元，核心溢利的下滑直接反映了地产开发业务的盈利困境。
此外，毛利率持续承压，上半年整体毛利率降至12.6%，较2024年同期进一步下滑近8个百分点，其中开发、运营、服务业务毛利率分别约为0.2%、77.7%、30%，形成鲜明对比。前期高地价项目进入结算周期，叠加市场下行导致的销售价格倒挂，是开发业务低毛利率的主要原因。
进入2026年，销售端的下滑仍在持续。2026年前2个月的销售数据显示，龙湖累计实现总合同销售金额44.5亿元，2025年同期为99.4亿元。
龙湖集团CFO赵轶在2025年中期业绩会上曾预测：“未来1-2年，开发结算量会逐步减少，随着存货的逐步去化和毛利率健康的新项目稳定补入，开发业务对集团整体利润的影响将逐步修复。”
转型取得阶段性成效
在开发业务承压的同时，龙湖的经营性业务稳步发展，成为穿越周期的“压舱石”。
数据显示，2025年全年龙湖实现经营性收入约267.7亿元（含税金额约285.4亿元），与上年同期的267.1亿元几乎持平，其中运营收入约141.9亿元（含税金额约151.9亿元），服务收入约125.8亿元（含税金额约133.5亿元）。
最新公布的未经审核运营数据显示，2026年前2个月，龙湖实现经营性收入约44亿元（含税金额约47.0亿元），已经接近同期地产销售金额的44.5亿元。其中，运营收入约24.4亿元（含税金额约26.2亿元），服务收入约19.6亿元（含税金额约20.8亿元）。
龙湖在2025年业绩预告中表示，公司运营及服务业务稳步发展，持续为集团贡献稳定利润。面向未来，集团将始终把安全性放在首位，保持经营性现金流为正，继续有序降低负债，持续推动业务模式的转型，以运营及服务业务带动增长，实现从传统开发商向运营服务商的角色迭新。
自2018年龙湖提出“空间即服务”战略以来，持续推动从传统开发商向运营服务商的转型，目前这一转型已取得阶段性成效。从收入结构看，2025年上半年运营及服务业务收入占总营收的22.6%，全年占比预计进一步提升，其稳定的现金流与抗周期属性，已成为龙湖的“第二增长曲线”。
现金流连续三年为正
行业下行周期中，现金流与债务安全成为房企的生存底线。2025年是龙湖稳步有序压降负债的第三年，也是实现含资本性支出的经营性现金流为正的第三年，这两大关键指标构筑了龙湖穿越周期的“安全垫”，也为转型打下基础。
从半年报数据看，2025年上半年龙湖经营活动现金流净额达119.7亿元，为全年现金流转正打下坚实基础。全年层面，尽管销售规模同比下滑，但龙湖通过强化回款管理，确保销售回款率维持在较高水平，同时严格控制拿地节奏，2025年全年基本保持“少拿地、拿好地”的策略，减少资本性支出对现金流的消耗。
陈序平多次强调，现金流安全是一切经营活动的前提，始终把经营性现金流为正作为核心经营目标，这是龙湖穿越周期的底气所在。连续三年的正向经营性现金流，不仅保障了债务兑付，也为经营性业务的扩张提供了资金支持。
债务端，龙湖过去三年稳步降杠杆，面对2025年的巨大偿债压力，龙湖通过提前兑付、分期偿还、债务置换等多种方式，顺利度过偿债高峰，债务结构持续优化。
龙湖集团CFO赵轶此前透露，2025年公司偿还负债超过600亿元，到2026年和2027年偿还额度均在200亿元左右，到2027年和2028年两年的偿还额度进一步降至100亿元左右，未来龙湖集团的有息负债将稳定在1000亿元左右。
进入2026年后，龙湖债务兑付依然保持零逾期：3月2日，龙湖完成资金划款用于兑付3月4日到期的“16龙湖04”，剩余本金1.47亿元，利息约0.06亿元，同步，龙湖集团还划拨了“20龙湖04”本期利息约0.19亿元。此前的1月5日，龙湖还如期兑付了“21龙湖02”的本息，涉及总金额约10.38亿元。
财务安全层面，龙湖展现出极强的风险管控能力。截至2025年6月30日，龙湖有息负债1698亿元，较2024年末压降65.3亿元，净负债率51.2%，剔除预收款后的资产负债率56.1%，非受限现金短债比为1.14，融资成本进一步优化至3.58%，银行融资占比高达87%，债务结构持续改善。
转型仍在路上
整体来看，龙湖2025年呈现典型的“喜忧交织”格局：忧在开发业务量价齐跌、毛利见底、核心利润转亏；喜在经营性收入稳步增长、现金流连续为正、债务安全可控、转型方向明确。
尽管龙湖在风险管控与转型方面取得显著成效，但在行业深度调整的背景下，仍面临转型过程中的现实挑战。
一方面，开发业务盈利修复仍依赖市场回暖与产品结构优化，但行业销售低迷延续，2026年销售端仍面临压力，盈利改善节奏存在不确定性，周期底部难以快速扭转；另一方面，经营性业务收入占比与利润贡献仍然偏低，尚未形成对整体利润的绝对支撑。
从收入结构看，距“经营性业务收入占比过半”的长期目标仍有较大差距，从业务类型看，2025年上半年地产开发业务收入454.8亿元，同比增长34.7%，运营及服务业务收入分别为70.1亿元和62.6亿元，分别同比增长2.5%和0.02%。
站在2026年新起点，龙湖面临双重任务：一是继续坚守财务安全底线，继续降负债、稳现金流、保兑付，等待市场企稳；二是加快转型，继续提升经营性业务规模与盈利转化效率，推动收入结构、利润结构持续优化，真正完成从传统开发商到运营服务商的角色升级。
陈序平执掌龙湖的第三年，守住了安全、稳住了基本盘、兑现了转型进展，但也直面了行业最真实的压力。未来一年，将是龙湖验证盈利修复、检验转型成色、巩固财务韧性的关键一年。■